加息周期完結

去年香港樓價下跌是多個原因造成的，首先是美國聯儲局不斷加息，港元與美元掛鈎，美元加息，港元在一定程度上也得加息。幸好，香港銀行體系內結存金額不小，銀行有錢借不出，因此也不大敢完全跟隨美國加息，最近兩次美國加息，香港的眾多銀行都沒有隨。近期香港樓價回升，理由之一相信也是因為香港眾多銀行並沒有完全跟隨聯儲局加息。現在市場的一般預測都認為聯儲局加息已到了尾聲，五月四日議息很可能是這次加息周期的最後一次，加幅也應該只有零點二五厘，也有人認為加息周期可能已經結束，五月四日議息會停止再加息，改為觀望，到了今年年底可能開始減息刺激經濟，為拜登明年競選連任助陣。從這個角度來看，如果五月四日聯儲局宣布停止加息或預告將停止加息，或等到六月十五日再下一次的議息，不再加息的訊息傳來，香港樓價也會加快回升。無論如何，加息周期近尾聲已差不多是確定的事。加息的因素會逐漸從負面變成正面。

移民潮放緩與出生率下降

去年香港樓價下跌的第二個原因是移民，有相當大量的香港人選擇移民，主要的移民地點是英國，理由是英國允許所有持有英國海外公民護照（BNO）的人移民英國，住滿五年之後，可以申請成為永久居民，如果獲得批准，再多住一年，就是英國的永久居民了。不久前，英國政府宣布，過去兩年移民英國的香港人高達十四萬人，這十四萬人可能會賣掉自住的物業，沒有物業的移民人士也會使到香港的某些物業出現空置，業主得尋找新租客，總而言之，十四萬人應該會使香港住宅需求減少大約四萬個單位，從而影響樓價。去年，香港地產代理門市店的櫥窗最常見的宣傳口號就是「移民急讓」。

除了移民，香港出生率也在下降，以家庭團聚申請來香港的內地居民也少了。以前，香港收不高的男人也能夠輕易在內地找到妻子，之後就申請妻子及子女來香港團聚，現在這類人少了，香港收入不高的男人已經不易在內地找到結婚對象。中國內地發展得很快，全民收入大幅增加，為移民香港而隨便找個香港人嫁的情況少了，以家庭團聚為理由申請單程證移民香港的人也自然少了。

香港人外移、出生率下降，再加上內地新移民來香港的人減少，近日香港特區政府統計處公布二○二二年香港人口統計，的確少了百分之零點九，約七萬人，這是正式的統計數據，少了七萬人，會使到大約三萬個住宅單位空置，影響樓價。

不過，展望今年移民離開的人應該會大幅減少。一般來說，想移民的人會盡快移民，特別是想移民英國的人，因為他們會擔心英國政府隨時停止讓所有持BNO護照的人移民過去。所以，想走的去年就該走了，不會等到今年、明年……兩年後再移民英國的人應該很少很少了。剩下的就是正常的移民，多是留學生學成之後在當地找到工作，就留下來了。

高收入人才牽動私樓樓價

香港人口減少應該是短暫的事，今年開始，香港特區政府正式推出「搶人才計劃」，至今已收到兩萬張申請表格，一萬二千人獲得批准，其中約九千二百人會在短期內來到香港。補充人口外移、出生率下降的最佳方法是吸引外來的新移民，香港的競爭對手新加坡也同樣面對出生率下降的問題，但是，新加坡人口增長的速度驚人，遠遠超過香港，依賴的就是大量的新移民，過去三十年，新加坡人口增長了二百八十萬，從一九八九年的二百九十萬增加至目前的五百七十萬，平均每年增加十萬人。新加坡與香港同樣有吸引外來人才的條件，因此，只要香港特區政府願意收，香港也應該有能力每年吸引十萬人移民到來。 

人才移民與以家庭團聚為理由而前來的人最大的不同點是收入的差距。人才收入高，家庭團聚的成員收入低，甚至沒收入。因此，以家庭團聚為理由到來香港的新移民住劏房、排隊申請公屋，而收入高的新移民來到香港後會買樓，為香港的私宅市場帶來新的需求。新加坡的經驗也許有參考價值。早期，新加坡政府很積極興建政府組屋，讓百分之九十的人住入價廉物美的組屋，但是隨着有錢的外來人才不斷增加，有錢人不喜歡住組屋，認為會影響他們的身份。結果，新加坡的私樓供不應求，雖然有大量組屋供應，私樓的價格漲幅驚人，地產發展商看到這個現象，很自然地努力尋找土地興建私樓，大量地拆掉高度較低的私樓，改建為四十層高的新住宅大樓。現在，新加坡私樓比例已接近百分之二十，增加的比例比政府組屋快，私樓價格的升幅也大於組屋。

（作者為香港財經評論員。）