春江水暖鴨先知。長江實業旗下新建案「親海駅II」公布的首張價目單，售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了七年前的水準。香港首富李嘉誠七折出售房產的消息，隨即引發香港地產圈及市場界的關注。市場猜測背後，究竟是一個什麼故事呢？ 

該售價猶如向香港市場投放了深水炸彈，擊穿二手樓業主的心理防線，引起的漣漪遠超過房地產本身。

平均來看，「親海駅II」首批一百三十二戶折實均價約為一萬四千九百九十七港元，是二○一六年後市區最低的新盤項目。需要指出的是，雖然油塘地處九龍，但距離香港島只有一站地鐵，有市民認為，這是「以屯門的價格買靠近港島的海景房」。因此這個建案吸引了全香港甚至內地買家的目光。

「苦日子」的預判

香港全面通關以後，對樓市的未來都普遍有較好的預測。戴德梁行三月發表「二○二三年第一季住宅市場回顧及展望」，預期香港首季一、二手住宅交投量按季升百分之四十九至約一萬二千五百宗。評論家們都稱香港樓價跌勢已經結束，個別屋苑料將出現「小V型反彈」，料首季樓價升百分之三至五，全年樓價有望升約百分之五至十。 

有這麼好的預期，為什麼還要以折讓三成放售呢？香港樓市低迷已經有一段時間了，短期內難向好也是可以預期的，但如售衣服般一下大甩賣打七折也極少見到，會否一搶而空還不得知，要看市場的需求。但香港購房者的心理預期肯定有大變化。李嘉誠旗下的公司為什麼要這樣做？市場有多種解讀。

一種說法自然是認為李嘉誠要套現，在困難時期不能把貨砸在手上，要出貨拿現金。商家回收資金在任何時候都是法則，但打七折又會是怎樣的算計呢？自然是並不看好前景、苦日子要來了的預判。

根據風水大師李居明的觀點，香港樓市未來走勢充滿變數。現今的「八運」即將走到尾聲，隨後開始的「九運」將不再有利於炒樓獲得豐盛回報。據了解，每一運持續二十年，「八運」指的是二○○四至二○二三年，而「九運」將覆蓋二○二四至二○四三年。 

當然，減價也有利解決民眾買不起樓的現況，這是另一說法。長江實業執行董事趙國雄以「平爆價」來形容「親海駅II」的售價。趙國雄表示，希望該建案能反映民眾買房或換房、改善居住環境。地產商有責任以「不用賺盡，不用賺多」的態度解決民眾居住問題。

不過，在商言商，香港首富李嘉誠不只具備商人精明的天賦，更有敏銳的市場嗅覺。尋找合適的營商環境，遠離是非之地，是商人趨利避害的選擇。這肯定也是李嘉誠首要考慮的。 

台灣財訊傳媒董事長謝金河在臉書發文表示，李嘉誠的長江實業集團在香港油塘「親海駅II」，以折價三成的打七折價格開賣，「這可能是香港房市長期跌勢的開端！」 

早在十年前，李嘉誠就大幅減持中國內地的物業，在減少投資選擇時就讓人不解，甚至還有人寫出〈別讓李嘉誠跑了〉的文章。現在回頭看，局勢的進展，會讓絕大多數商人都打心裏佩服李嘉誠當初這樣的選擇。有的人還後悔莫及。

有數據顯示，《福布斯》發布二○二三香港富豪榜，長和系創辦人李嘉誠身家仍進賬四十二億美元（約三百二十八億港元），以三百九十億美元（約三千零四十二億港元）身家，再次蟬聯香港首富。只不過，據長和發布二○一八年財報顯示，二○一八年底為止，長和集團的中國跟香港資產佔比只剩一成，歐洲資產佔比提高至五成以上。

聯繫匯率岌岌可危？

香港投資難有回報，尋找更能賺錢的市場、尋找更能賺錢的行業，可能才是拋售資產的高瞻遠矚。有見及此，長和看的不是眼前而是長遠，是市場的利益的走向。

內地很多大V的解讀更危言聳聽。有人在「知乎」上指李嘉誠七折甩賣房子，都沒能說出此舉的根本原因。「據我了解，最根本原因是港幣與美元的聯繫匯率很快就會崩潰，一旦港幣與美元的聯繫匯率脫，香港資產或者說港幣資產起碼會縮水百分之四十左右。」

他指，截止今年五月四日，香港金管局共出手四十九次干預港幣匯率，出手承接四十六億七千一百萬港元賣盤，這是香港金管局二○二二年五月以來第四十九次出手購買港元，累計買入兩千九百多億港元，使港元對美元匯率才勉強穩定在七點七五至七點八五的區間內。

從今年五月以來港幣受到了更大更強的衝擊，儘管香港金管局沒有公布其出手干預港幣匯率，但參照美元兌人民幣離岸匯率，在六月三十日這一周美元接近衝破七點三人民幣兌一美元高點，可以斷言港幣與美元的聯繫匯率已岌岌可危。據悉，國際大空頭卡爾．巴斯等都已在做空港幣做多美元。

但不管評論如何負面，七折這一招對現在的市場還是很有吸引力的。有仲介人士稱，「幾乎全香港人都來看房了」。媒體報道，「親海駅II」自開啟認購後兩日收票（簽訂意向金數量）逾五千張，超額認購高達十八點六倍。香港仲介人士告訴《二十一世紀經濟報道》記者，截至八月七日，該專案收票一萬張左右，開售日前更累積逾三萬八千張，為香港史上新盤「票王」。由於銷售火爆，八月六日，「親海駅II」加推一百二十二套公寓至六百二十六套。

早在年初，中原集團創辦人兼主席施永青就認為，影響樓市最根本的問題是人口，香港面對人口流失問題，加上香港新一代「搏殺」程度不如上一輩般高，在中美摩擦的大環境下，他對香港前景感到憂慮，《財政預算案》預期今年經濟增長百分之五點五「有少少樂觀」，現階段樓市只屬反彈，樓價能否再上，則要視乎實體經濟是否配合。 

美聯物業首席分析師劉嘉輝也表示，下調樓價預測，全因現時本港經濟復甦進度較預期慢，而且加息周期未完，加上金融市場疲弱均拖累樓市表現；而近期新盤以低市價推售，也令二手樓價受壓。 

金融、房地產是香港兩大支拄，七折售樓背後的負評信號值得警惕。

（作者為香港資深媒體人。）