樓價不會急升的原因

但是香港樓價並沒有因為「撤辣」而狂升，炒樓現象仍未出現。這可以從地產股在《財政預算案》發布後的一段時間裏，股價依然在低處徘徊得到證明。唯一上升的相關股份是地產代理商美聯，美聯的股價在當日單日上升百分之三十三。投資者預期「撤辣」之後物業成交會增加，但也只是成交量上升而價格不易上升；也有傳媒報道某些專家認為樓價仍會下跌。當然在《財政預算案》公布之後，認為樓價仍會下跌的人少了，不過樓價也沒有大升的條件。

理由之一是地產商手上仍有大量樓花及可以入伙的現樓等待出售，未來半年的一手供應會非常多，估計地產商仍不敢以高價開盤，一手樓盤的開價學問很深，一旦開高了價，無法在一天之內賣光，剩下的貨尾就不容易處理。一般來說地產商會分批開盤賣樓，基本上只會不斷加價或原價加推，絕不能減價，減價的結果是想買樓的人擔心這家地產商將來會越賣越便宜，使到剩餘的單位更不容易賣出去；已賣出的單位也可能出現「撻訂」。目前銀行利率仍然很高，早日清貨取回現金對地產商而言是很重要的。過去一年，地產商積壓了太多樓盤不推出，也會面對來自銀行的壓力。財政司司長應該清楚知道這個問題，因此，今年的《財政預算案》打算推出招標的土地不多，免得面對流標的結果。一向以來，賣地是香港特區政府重要的收入，去年與今年賣地少了，財政收支就出現巨額赤字。

樓價無法急速上升的第二個理由是目前的利率仍然是很高的，而投資者也認為短期內減息的機會不大，導致許多想買樓的人仍然在觀望。雖然壓力測試取消了，銀行利率仍然很高，依然有許多人買不起樓，在《財政預算案》公布後馬上買樓的人是身邊存有足夠現金而在過去不願意付「辣招」稅買樓的人，這些人以中產階層為主。那些在目前仍然沒有能力買樓的人都在等待減息。可是，減息的時間越推越遲，美國經濟並沒有因為加息而陷入困境，也就沒有減息的迫切性，加上共和黨背景的聯儲局主席鮑威爾似乎沒有誘因通過減息製造繁榮為拜登助選。

當然，所謂高利率或低利率是相對的，一九九○年在香港買樓的人面對的是十二厘的銀行按揭貸款利率，但是那個年代樓價飛升。可見高利率與低利率在不同時期有不同的標準及影響。今日我們認為目前的利率很高，原因是從二○○八年至今，我們長期處在零息或接近零息的日子，而上個世紀的八十年代，我們曾見識過聯儲局將利率推升至二十厘。

香港會否進入結構性財赤

除了「撤辣」之外，今年的《財政預算案》也引發了一些爭議，那是有關赤字預算及債務問題。上一個財政年度的赤字超過千億元，今年的赤字也不小，有人問：政府財政收支幾時才能取得平衡？目前的赤字會不會是經常性的赤字？政府財政儲備有多少？幾時會花光？提出疑問的人中，包括曾任財政司司長的曾俊華，他於facebook發文，稱香港已進入結構性財政赤字年代，並指他見到香港財政狀況每況愈下感擔心，憂慮香港將要借貸度日，強調絕不可以將連年發債用作應付日常開支。他認為，經濟暢旺、政府稅收大豐收、賣地理想等景象於未來一段時間都未必可重現，政府一定要減低經常及非經常開支。曾俊華身為前財政司司長，自然有一定份量。不過，他的擔心是不是有道理？最重要的關鍵是目前的財赤是不是經常性，或只是經濟周期中的低潮，因為賣地收入佔香港特區政府一個很重要的部分，因此，目前低迷的房地產市場會維持多久？實際上，今年《財政預算案》全面「撤辣」及金融管理局放寬按揭的目的就是想刺激樓價再回升，只要樓價回升，地產商就一定會積極買地，特區政府的賣地收入就會上升，曾俊華的擔憂就解決了。

從歷史角度看，香港房地產業的確有很強的周期性。而周期升跌，與聯儲局加息減息有很直接的關係。二○二一年，香港樓價創新高，為什麼？因為二○二○年美國聯儲局將聯邦利率降至零。而二○二一年距今也只有三年。目前為什麼樓價低迷？主因也不是早已實施了十多年的「辣招」而是聯儲局大幅度加息，而且遲遲不減息。這是周期性的，不會長期如此。只要樓價回升，赤字就會消失，不可能變成結構性財政赤字。

無論如何，《財政預算案》發布之後，多個政府部門也開始檢討政經常性開支與收費是否需要調整。這包括大學生的學費、公共醫院藥品收費是否該提升、老人乘搭公共汽車的津貼是否該調整……

（作者為香港財經評論員。）